如果你正在考慮到泰國買房,最近曼谷的一則新聞可能會讓你冒冷汗:泰國警方一口氣搗破33間人頭公司,查扣總值超過12.75億泰銖(約3,500萬美元)的豪宅資產。簡單講重點:這起案件不是單一事件,而是泰國政府全面打擊「人頭持有房產」模式的其中一環,任何打算用公司名義規避外國人不得持有土地限制的買家,現在都站在高風險的邊緣。
對台灣買家來說,這則新聞特別值得注意,因為許多人透過仲介或親友介紹接觸「泰國公司代持」這類操作時,常被簡化成「合法變通方式」。但從這次曼谷的執法規模來看,泰國當局顯然已經不再睜一隻眼閉一隻眼。
這起案件到底發生了什麼事
泰國警方查獲一個中國籍買家組成的人頭持股網絡,涉及33間公司、33棟曼谷豪宅,總值超過12.75億泰銖。操作手法其實是老套路:外國買家先在泰國成立公司,找泰國籍股東掛名(人頭股東),再用這間公司名義購入土地和房屋,藉此繞過外國人不得直接持有土地的規定。
根據《The Nation Thailand》報導,這批房產都座落在曼谷精華地段,平均每戶價值約3,860萬泰銖(超過100萬美元),換算下來每一戶都是不折不扣的豪宅等級。
泰國的土地法規定到底是什麼
外國人不得持有泰國土地的規定,白紙黑字寫在1954年《土地法》第86條,這條法律已經存在超過70年,期間從未修改過,無論你是長居泰國的外國人,或是持有菁英簽證(Elite Visa)的人士,都沒有例外。
另外,1999年《外國事業法》(Foreign Business Act)規定,泰國公司若從事包括土地交易在內的特定業務,外資持股比例最高只能到49%。如果泰國股東只是「掛名」、實際上沒有出資,這種安排在法律上會被認定為刑事犯罪,不是灰色地帶,而是明確違法。
這不只是曼谷的個案,普吉島也在查
很多台灣買家鎖定的其實是普吉島,而不是曼谷市中心,所以更需要注意:泰國政府的「第三階段」專案調查已經延伸到普吉島(Phuket)、攀牙(Phang Nga)和喀比(Krabi)三個南部熱門度假區。
這波行動出動超過500名警力,逮捕59人,搜索60處地點,調查77間涉及土地及股權結構的公司,涉案資產約10.53億泰銖。這清楚說明,這波打擊行動絕對不只是曼谷特例,而是全國性的政策方向。
更驚人的是全國性數字:光是蘇美島(Samui)和帕岸島(Phangan)兩地,就有超過11,400間外資關聯公司被列入審查;放大到全國範圍,已有超過7,000間公司被審查,其中850多間公司已遭起訴,估計造成國家稅收損失達150億泰銖。
被查到之後會有什麼下場
人頭持股一旦被查獲,後果相當嚴重:
- 罰款最高可達100萬泰銖
- 可處最高3年有期徒刑
- 土地廳會下令在180天內強制出售資產
如果屋主沒有在期限內自行出售,房產就會進入拍賣程序。拍賣所得扣除罰款和相關費用後才會歸還屋主,但拍賣價格通常遠低於市場行情,等於資產被迫「賤賣」。
那台灣買家還有哪些合法管道可以買泰國房產
好消息是,合法買房的路一直都存在,而且相當清楚:
- 公寓自由持有權(Freehold Condo):外國人可以完全合法持有公寓產權,前提是同一棟大樓的外資持有比例尚未超過總樓地板面積的**49%**上限。這是目前最直接、最安全的持有方式。
- 長期租賃(Leasehold):採用30+30+30年的租約結構,如果別墅是你的目標,搭配可靠律師擬定的租賃合約是合法選項。
- BOI關聯結構:透過泰國投資促進委員會(BOI)相關的公司架構投資,也是受認可的合法途徑之一。
值得一提的是,2024年到2025年間,泰國政府曾討論一項法案,擬允許外國人購買最多1萊(1,600平方公尺)土地,條件是最低投資4,000萬泰銖,但這項提案在政治阻力下目前仍處於停擺狀態,尚未通過。
常見問題(FAQ)
2026年外國人可以合法在泰國買房子(連地帶房)嗎?
外國人不能直接持有連土地在內的房屋產權,法律明文禁止非居民持有土地。合法路徑包括:單獨持有房屋建物結構、同時長期租賃底下的土地;或是透過泰籍配偶購買,但這類安排有特定限制條件。相對地,公寓可以在自由持有權(Freehold)架構下完全合法持有,是最沒有爭議的選項。
用人頭公司持有房產風險有多大?
風險非常高。除了資產可能被沒收、面臨刑事起訴之外,投資人等於把身家完全交在人頭股東手上。這些「泰國合夥人」在法律上才是公司真正的所有者,隨時可以出售資產或更換董事。一旦發生糾紛上法院,判決結果通常對國家(泰方)有利,對外國投資人不利。
為什麼泰國現在加強執法?
幾個因素同時發生:豪宅房價上漲引來媒體和輿論關注;國會裡「不要把土地賣給外國人」的政治論調逐漸升溫;泰國特別調查廳(DSI)也獲得更多預算和數位追蹤工具,能更有效追查可疑的公司股權結構。從曼谷延伸到普吉島、南部各島的分階段行動,都印證了這是一套系統性的政策方向,而不是臨時起意的單一查緝。
曼谷哪些地區被盯得特別緊?
精華地段是重點查核對象,包括素坤逸(Sukhumvit)、沙吞(Sathorn)、通羅(Thonglor),以及邦拿(Bang Na)和藍甘亨(Ramkhamhaeng)一帶的門禁社區(moo baan)。凡是估值超過2,000萬泰銖的房產,系統會自動標記進行審查。
長期租賃(Leasehold)算是安全的替代方案嗎?
30年期(可續約)的長期租賃是泰國法律承認的合法工具,第一個30年租期受到完整法律保障。但第二、第三個30年的續約與否,取決於合約條款以及地主的誠信配合,這也是為什麼一定要請律師嚴謹擬定租約條款,不能只靠口頭承諾。
這波查緝只針對中國買家嗎?
不是。這項法律對所有外國人一視同仁,沒有例外。過去在普吉島和蘇美島(Koh Samui),也曾有俄羅斯籍、歐洲籍及澳洲籍人士因類似手法遭到查辦。這次中國籍網絡之所以特別受矚目,是因為規模龐大,但執法機制本身是一體適用的,普吉島、攀牙、喀比同步展開的行動就是最好的證明。
投資人該怎麼合法保護自己的資金?
三個關鍵步驟最重要。第一,在**49%**外資持有配額內,以自由持有權(Freehold)方式購買公寓。第二,如果目標是別墅,務必透過經過查核的律師,採用合法的租賃結構。第三,每一筆交易都要委託與開發商完全沒有利益關係的獨立律師進行實地查核(due diligence)。
對台灣買家的啟示
這次曼谷查緝案不是偶發事件,而是泰國政府系統性政策方向的一部分。過去行之多年的人頭持股模式,現在已經帶著讓人難以承受的風險。對於計畫在曼谷或南部島嶼置產的投資人來說,唯一穩妥的路就是採取嚴格合法的持有方式。
泰國市場本身依然具有吸引力:公寓的租金報酬率大約落在**5%至7%**之間,入手門檻也遠低於新加坡或香港。但資產保護的第一步,永遠是從正確的交易架構開始,而不是事後補救。如果你正認真評估在泰國置產,泰國房產團隊建議先把持有架構釐清楚,再談地段和投報率。
資料來源:International Investment