在喀馬拉（Kamala）買了一棟別墅的台灣買家，原本已經為一張飯店營業執照的簽核等了三個星期。到了2026年5月25日，答案揭曉了：根本沒有人可以簽，因為普吉島三個區的區長，同一時間全部被調到曼谷去了。
直接講結論：泰國地方行政廳（Department of Provincial Administration）在2026年5月20日發出調令，依據1991年《國家行政法》第32條，暫時調動5名省級官員，調動期間為5月25日至6月24日，共30天。這是內部審查期間的標準程序，不是撤職，也還沒有進入刑事程序。
如果你的交易是公寓權狀（chanote）過戶，這次調動基本上跟你無關；土地廳的作業不受影響。但如果你的交易牽涉到飯店營業執照、戶籍謄本（house registration book）、外國人黃皮書（yellow book），或者山坡地開發審批，那就直接卡在這五個人被抽走的行政鏈上。
這次到底調動了誰？
被暫調的5名官員分別是：負責行政事務的副省長、普吉市區（Muang Phuket）、塔朗區（Thalang）、卡圖區（Kathu）三個區的區長，以及省級防災減災辦公室主任。調動期間是30天，從5月25日到6月24日，法源是1991年《國家行政法》（B.E. 2534，含修正案）第32條，這是調查期間常見的臨時調任機制。官方說法是為了確保調查過程的客觀與公正，措辭上並不代表已經確認任何人有罪。
這件事並非單獨發生。泰國政府已經下令對普吉島與蘇叻他尼（Surat Thani）的官員展開更大範圍的調查，聚焦於是否涉入「代理人公司」（nominee companies）與非法土地活動。另一項針對普吉島大約360家與泰國投資促進委員會（BOI）相關的公司的審查也發現，只有8家公司的實際經營內容真正符合當初核准的商業計畫。
哪些手續不受影響，哪些會卡住？
不受影響的部分：普吉土地廳（Phuket Land Office，這是完全獨立的部門）、產權過戶登記、超過3年的長期租賃登記，以及商業發展部（Department of Business Development）的相關業務，全部照常運作。
受影響的部分：依據2004年《飯店法》辦理的區公所登記職能、戶籍謄本與外國人黃皮書、以及區級的山坡地開發審批與檢查，這些全部卡在少了區長簽核的行政流程裡。
下面這張表可以幫你快速判斷自己的交易屬於哪一類：
| 文件或程序 | 核發單位 | 是否受此次調動影響 | 買家該怎麼做 |
|---|---|---|---|
| 公寓產權過戶 | 普吉土地廳 | 不受影響 | 照常進行 |
| 超過3年的租賃登記 | 普吉土地廳 | 不受影響 | 不必延遲，直接登記 |
| 飯店營業執照 | 區公所（amphur） | 受影響 | 把尾款與執照確實核發綁定 |
| 戶籍謄本、黃皮書 | 區公所 | 受影響 | 心理準備要4到8週，而不是原本的2到3週 |
| 建照（Or.1） | 市政府或OrBorTor | 部分受影響 | 到登記機關核對建照真偽 |
| 山坡地與環評審批 | 省級及相關機關 | 受影響 | 審查結果出來前先暫緩交易 |
四種常見情境，你屬於哪一種？
情境一：買的是有正式產權（chanote）的現成公寓。 這種情況基本上不受影響。過戶走的是土地廳的流程,只要文件齊全,加上金額達美金5萬元以上時附上的外匯結匯證明（Foreign Exchange Transaction Form），一般一個工作日內就能完成登記。如果預算在600萬泰銖以下,買的是已完工項目裡的外國人配額（一棟建築可售面積的49%）,這次調動根本不需要放在心上。
情境二：打算做短租的別墅。 這裡才是真正需要謹慎的地方。飯店營業執照是透過區公所核發的,而普吉島三個區的區長全部同時缺席一個月。如果賣方跟你說「執照再等兩週就下來」,他其實已經無法兌現這個承諾,因為簽核的人不在。務實的做法是:要求賣方提供已經核發的執照號碼,或者把尾款直接綁定在執照確實核發之後才支付。
情境三：買山坡地的預售屋。 防災減災辦公室主任同時被調走,這個細節值得多想一層,意味著山坡地審批的歷史紀錄正在被檢視。自從2024年8月卡隆（Karon）發生山崩、造成13人死亡之後,普吉島已經收緊山坡地建築規範,包括限制在海拔80米以上與陡坡地帶的建設。如果一個項目過去是靠「非正式管道」拿到許可的,現在面臨的風險已經不只是延遲交屋,而是這個項目能不能繼續存在的問題。
情境四：你已經持有並在出租物業。 現在該做的是檢查執照登記在誰的名下,以及接下來幾個月是否到期。可以預期6月的展延、換照速度會比平常慢。
我的立場是：有正式產權(chanote)、在合法登記項目裡的交易,可以照常推進;但涉及Nor Sor 3 Gor地權或海拔80米以上別墅的交易,最好暫緩,等到有官員回任或新任官員完成簽核,預計要到6月底才會明朗。唯一的例外,是賣方能拿出一整套簽發日期在2026年5月之前的完整許可證件,這種情況下延遲的風險就小很多。如果你的預算根本不到600萬泰銖、只考慮已完工項目的合法產權公寓,以上這整段其實都跟你沒有太大關係。
這次調查會不會讓房價下跌？
不會,而且這是最容易被誤解的一點。從過去幾次普吉島的反腐行動來看,受影響的是專案完工時程,不是成屋轉售的整體價格水準,熱門地段的供給收緊速度反而比需求下降得更快。等著「因為醜聞打折」進場的想法並不現實:真正打折的,是文件本身有問題的開發商,買到打折的房子,同時也買到了他們的問題。
買家最容易踩到的幾個雷
第一個雷,就是上面說的「等醜聞跌價」的心態,這裡不再重複。
第二個雷,是買到許可證靠「人情」拿下的物業。這一點其實不難查,只要拿建照號碼向市政府單一窗口查詢,再跟現場實際建築面積做交叉核對就能發現問題。
第三個雷,是地權種類受限。Sor Por Kor 4-01地權完全不能賣給或租給外國人;Nor Sor 3 Gor地權則需要另外做邊界確認。務必要求賣方提供以交易日期為準、由土地廳直接開立的最新地權謄本,不是賣方自己提供的影本。
第四個雷,是透過泰籍代理股東設立公司來持有物業的結構。這正是「涉及利益集團」調查中最容易被盯上的操作方式,前面提到的360家BOI相關公司中只有8家名實相符,就是一個警訊。比較安全的做法,是直接向土地廳登記30年租賃權(leasehold),而不是自己找泰籍人頭股東成立公司持股。
第五個雷,是交屋延遲的責任歸屬不清。你的合約裡應該要有一條明確處理「因政府機關行政作業延誤而導致交屋延遲」時,費用與責任該由誰負擔。
目前還沒有答案的一件事是:這5名官員6月24日是會回任,還是這次調動會變成永久性的人事異動。這將決定7月普吉島的許可審批環境,是恢復正常,還是變得更加嚴格。
來源：Pattaya People