曼谷廊曼區的土地廳窗口，過去買家帶著400萬泰銖的銀行支票和泰籤公司股東名冊，九十分鐘內就能完成過戶。現在不一樣了。承辦人員第一句話會問：這筆錢從哪裡來？你的職業是什麼？還有,持股51%的泰籤股東，為什麼成立以來從沒領過一次分紅？
如果你在普吉島或曼谷透過泰籤公司持有別墅土地,或正打算這麼做,這篇文章就是寫給你的。
2026年新規到底改了什麼？
2026年5月,泰國土地廳向全國76個省的土地事務所發出三份標註「最緊急」的行政命令。這不是新法律,而是把早已存在二十年、卻各省執行標準不一的《土地法》條款統一起來,變成全國一致的稽核機制。最核心的改變是:過去審查只在過戶當天做一次,現在變成持續性、不間斷的監控。也就是說,2019年成交的交易,完全可能在2027年的複查週期裡被重新翻出來檢視。
這套被拆解的架構,比普吉島大部分的公寓還老。泰國《土地法》原則上禁止外國人直接持有土地,市場多年前就想出對策:成立泰籤有限公司,外國人持股49%,泰籤股東持股51%,但這些泰籤股東實際上沒出過一分錢資本,不參與經營,很多人甚至根本不知道自己名下「擁有」一棟兩千五百萬泰銖的別墅。律師業界推銷這套方案多年,說它是合法可行的解方。但從法律形式上看,它從來就不合法。《土地法》第113條明文禁止泰國人代外國人持有土地。
200萬與500萬泰銖:兩道你必須知道的門檻
新規設下兩個具體金額門檻,直接決定你的交易會不會被拉進加強審查:
- 200萬泰銖：現金支付超過此金額,即觸發對買方資金來源、收入、職業及整體財務狀況的強制審查。
- 500萬泰銖：只要物業的官方估價超過此金額,不論用什麼付款方式,都會啟動同等級的加強審查。
200萬泰銖這個數字不是隨便訂的。它低於幾乎所有「連地帶房」的別墅價格,卻又能排除掉泰國省份裡大量泰籤買家之間的一般民間交易。換句話說,這是一道精準對準外國買家市場的篩選網。銀行端也同步收緊,部分銀行現在會要求提供三個月的銀行對帳單,才願意放款完成公司名義的購屋交易。
土地廳到底在查什麼?
土地廳現在要求全國建立並持續更新一個涵蓋所有持有土地法人的資料庫,逐一篩查是否存在人頭持股的跡象。這個資料庫涵蓋所有持有土地的法人,包括完全由泰籤股東組成的公司,單純出現在資料庫裡並不代表你有問題。
真正被列為高風險(依外資持股比例與其他指標判定)的公司,才會進入更深入的審查程序,內容包括:
- 股東名冊
- 向商業發展廳(DBD)申報的財務報表與登記資料
- 相關合約文件
- 必要時進行實地訪查,確認物業實際使用狀況
被列入審查名單,本身不代表已被認定違法。這是一套篩選機制,不是判決。
普吉島已經有超過600家公司進入泰國特別調查廳(DSI)與商業部的審查範圍,而這波整頓在2026年8月1日依據2/2569號命令進一步升級擴大。
被抓到會怎樣?會不會被強制沒收房子?
這是台灣買家最常問、也最擔心的問題。答案是:不會自動發生,但風險是真實存在的。
新規引入的是篩查機制,不是回溯性沒收。但如果審查確認構成人頭持股(nominee ownership),《土地法》確實允許在規定期限內強制出售該資產,涉案的泰籤人頭股東也可能面臨刑事責任。
有一點值得特別提醒:如果你想在被查之前「臨時補救」,例如趕在交易前買進更多股份、或臨時更換股東,這種操作往往適得其反,反而更容易引起注意。調查人員會檢視股東名冊與DBD申報歷史紀錄,一家長期沒有營收、卻突然在短期內大幅變更股權結構的公司,看起來就是它表面呈現的那個樣子。
泰國房產的立場:公司架構還值得用嗎?
我們的看法很直接:泰籤公司架構作為「純自住置產」的工具,基本上已經走到盡頭了。不是說現有結構明天就會被強制拆解,而是這條路現在附帶的風險是開放式、長期懸而未決的,而這種不確定性,等你將來要轉售房子時會很難賣得動。
對於買房自住或出租收益為主的買家,我們建議優先考慮兩條路:
- 外國人可持有的公寓產權配額(依《公寓法》,外資可持有一棟建築總面積最多49%),直接以個人名義登記,是目前最乾淨的合法途徑。
- 長期土地租賃(最長30年,需在土地廳登記),搭配地上建物另行登記所有權。轉售時流程較不便利,但完全不帶人頭持股的法律風險。
不過這裡有個誠實的例外:如果你的泰籤公司是真正在經營實質業務,例如飯店、餐廳、農業項目,有真實營收、繳稅、發薪水,而且泰籤股東確實投入了資本,那麼上述這一切都跟你無關。這正是這條法律當初設計要保護的對象。問題從來不是公司這種法律形式本身,而是十次裡有九次,這個形式被拿來當空殼用。
交易會拖多久?台灣買家該怎麼準備?
過去一次過戶,現場一趟就能搞定。現在如果交易觸發加強審查,需要補交銀行對帳單、收入證明或資金來源說明,整個過戶流程可能拉長到兩到四週。如果你是特地飛一趟泰國辦理過戶登記的台灣買家,千萬別假設能當天完成,務必預留緩衝時間,並提早安排好授權書(POA)相關文件。
對透過泰籤配偶名義持有房產的情況,新規同樣適用。確認購房資金確實屬於泰籤配偶本人,原本就是標準流程,但新規進一步加強對買方整體財務狀況的審查,所以「資金各自獨立」這種聲明,現在需要有實質證據支撐,不能只是紙上一句話。
現在該做的實際步驟很簡單:把你的房產所有權證(Chanote)和公司登記文件都找出來,自己先做一次獨立審查,搶在土地廳主動查你之前,先看清楚自己的架構是不是空殼。如果確實是空殼,早點在自己能掌控的時間點上處理,總比被動等審查上門好。
來源：Calinka Thailand (Dzen)