一句話先講重點
如果你正在考慮到普吉島或曼谷買公寓，先搞清楚一件事：2026年泰國公寓的外資持股配額仍然維持在49%，並沒有像網路上流傳的那樣放寬到75%。同時，2026年7月1日起上路的0.01%轉移稅優惠，只給泰國籍買家使用，外國人買方還是要照付標準的**2%**轉移稅，這中間的差額不是小數字。
這篇文章把台灣買家最容易被誤導的兩件事講清楚：配額到底變了沒、轉移稅減免是不是所有人都能用。
49%配額：法規沒變，只是討論很多
泰國《公寓法》（Condominium Act）自1979年制定以來，核心原則從沒動過：外國人可以以「永久業權」（freehold）方式持有公寓單位所有權，但同一個建案內，外國人合計持有的比例不能超過總銷售樓地板面積的49%。剩下的51%必須由泰國籍人士或泰籍多數股權公司持有。
這個規定不是新聞，也不是最近才冒出來的政策。它在過去幾十年間經歷過多次修法討論，但這條紅線始終沒有被打破。
75%配額放寬，真的要來了嗎？
答案是：截至2026年8月，沒有任何法案送進國會。75%配額的討論確實存在，但仍停留在「研議中」的階段。
這個話題最早是2024年由社龄·塔威信（Srettha Thavisin）政府提出，作為吸引外資進入泰國房地產市場的一系列措施之一。當時同時討論的還有把土地租賃年限從30年延長到99年的方案。兩項提案都引來泰國社會部分聲音的反對，擔心外資湧入會推高房價、擠壓本地買家的購屋空間。
泰國政府內部人士形容這兩項提案目前都「還在研究」，而這種說法在泰國官方語境裡，往往意味著要等上好幾年，甚至最後不了了之。換句話說，如果你的購屋計畫是建立在「配額很快會放寬到75%」這個假設上，你其實是在賭一個沒有人能給出時間表的政策方向。
那個很多人搞錯的轉移稅優惠，到底是給誰的？
這是這波資訊混亂裡最值得拆解的部分。泰國皇家憲報（Royal Gazette）在2026年7月1日發布法令，將轉移稅從標準的2%大幅下調到0.01%，這個優惠期一直到2027年6月30日為止。
問題是，不少英文媒體、區域媒體，甚至一些仲介的廣告文案，把這則消息寫成「所有買家都適用0.01%轉移稅」。這是不準確的。法令原文寫得很清楚：這項優惠只適用於符合資格的泰國籍公民。外國買家不論用什麼方式購買，一律還是要繳交標準的**2%**轉移稅，沒有例外。
以一間市價1,000萬泰銖的房產為例，泰國籍買家只需繳交1,000泰銖左右（0.01%），而外國買家則要繳20萬泰銖（2%）。兩者之間的差額是199,000泰銖（約合5,700美元），這筆錢不是可以四捨五入忽略的雜項費用，而是實際會出現在你交屋成本明細裡的一筆真金白銀。
除了轉移稅，房屋抵押貸款登記費也同步從標準費率下調到0.01%，但同樣只限泰國籍買家享有。
普吉島買家要特別注意：配額是算樓地板面積，不是算戶數
在普吉島，外資自由持有配額是以樓地板面積計算，而不是以單位數量計算。這代表如果建案裡有幾間面積特別大的單位被外國買家買走，配額額度可能會比你想像中更快用完，就算「戶數」看起來還沒賣完49%。
這也是為什麼在下訂金之前，你一定要向開發商或大廈管理委員會（juristic office）要求書面確認目前外資與泰資持有比例，並且自行到當地土地局（Land Office）核實，而不是只聽銷售人員口頭保證。
配額滿了怎麼辦？
一旦某個建案的49%外資配額被用完，外國買家就只剩兩個選項：
- 透過泰籍多數股權公司架構購買，但這會帶來額外的法律與合規風險；
- 簽訂30年租賃權（leasehold），這是目前泰國法律允許的最長租期上限。
無論哪一種，都無法與直接持有永久業權（freehold）的保障相比。至於前面提過的99年租約方案，目前仍只是紙上討論，尚未被泰國政府採納實施。
轉移稅優惠對你賣房有什麼實際好處？
這裡有一個容易被忽略的正面效應。如果你打算在優惠期內（也就是2027年6月30日之前）把手上的公寓賣給泰國籍買家，對方因為能享有0.01%的轉移稅優惠，等於間接讓你的物件在轉售市場上更有吸引力。
舉例來說，一間市價500萬泰銖的公寓，買方光是轉移稅就能省下大約100,000泰銖，這在談判桌上會是一個不小的籌碼。
給準備進場的台灣買家的建議
與其把購屋計畫押注在「配額可能放寬到75%」或「99年租約可能通過」這類還沒定案的政策上，更務實的做法是根據現行有效的法規來規劃你的投資，包括確認建案配額、算清楚應繳的2%轉移稅，並透過正式管道核實所有資訊。想深入評估普吉島特定建案的配額與費用結構，也可以諮詢泰國房產團隊，取得針對個案的具體確認。
來源：ReloSale
常見問題
外國人2026年還能在泰國買公寓嗎？
可以。外國人可以在單一建案總樓地板面積**49%**的配額範圍內，以永久業權（freehold）方式持有公寓單位。付款須以外幣經由泰國銀行匯入，並取得外匯交易證明文件（FET）作為過戶登記的必要憑證。
外資配額真的已經放寬到75%了嗎？
沒有。截至2026年8月，配額仍維持在49%。75%的放寬方案確實存在討論，但至今尚未被草擬成法案，也沒有送進國會審議。
外國買家買公寓要繳多少轉移稅？
標準稅率是房產鑑價金額的2%。從2026年7月1日到2027年6月30日實施的0.01%優惠稅率，只適用於泰國籍買家，外國人無法享有。
可以用99年租約代替買斷嗎？
不行。依照現行法律，土地租賃的最長年限是30年。99年租約的方案曾被討論過，但尚未經立法通過採用。
建案的49%外資配額用完之後，外國買家還有什麼選擇？
只剩下兩個選項：簽訂30年租賃權，或透過泰籍多數股權公司架構購買。這兩種方式在法律保障與操作彈性上，都不如直接持有永久業權。
要怎麼確認一個建案還有沒有外資配額？
向開發商或大廈管理委員會要求書面確認目前外資與泰資持有比例，並親自到當地土地局核實，因為配額是以樓地板面積計算，而不是依單位數量計算，數字可能比你想像的更緊。