一句話回答：2026年泰國土地法變了嗎？
沒有變。泰國土地廳在2026年5月發出的三份通函，並未修改任何一條土地法條文，外國人依然不能直接持有土地，公寓外國配額49%的規定也維持原樣。真正改變的是「執行力道」：過去各府地政處各行其是，稽查鬆緊全憑承辦人員心情；現在全國統一資料庫、統一檢查清單，凡是透過泰國公司代持土地的結構，都可能被系統自動標記為高風險案件。對長年用公司架構買普吉、蘇美島別墅的台灣及華人買家來說，這是一次必須認真面對的整頓。
為什麼台灣買家特別該關心這件事
這幾年不少台灣人到普吉、蘇美、龜島或喀比置產，多半透過仲介介紹「泰國公司持股49%+泰籍股東代持51%」的方式繞過外國人不得持有土地的限制。這套做法在業界流傳超過二十年，仲介、律師事務所甚至部分開發商都當成標準流程在推銷。問題是，這從來就處於灰色地帶，只是過去執法零散，很少真的被查。2026年5月的三份緊急通函，正是要終結這種「看運氣」的狀態。
三份通函到底講了什麼：關鍵事實一次看懂
- 三份通函於2026年5月由泰國土地廳發出，發送對象是全國每一個府級地政處。
- 現金交易金額達到200萬泰銖（約57,000美元）、資產總值超過500萬泰銖（約143,000美元），依《土地法》第74條，將自動觸發資金來源與財務狀況審查。
- 合法繼承是唯一不受自動審查機制影響的例外情形。
- 一個全國統一資料庫正在建置中，涵蓋所有持有土地的法人，記錄註冊日期、取得日期、估定價值與登記的營業目的。
- 外資持股比例超過特定門檻的公司，會被歸類為高風險，面臨更深入的調查。
- 加強稽查項目包括股東名冊分析、與商業發展廳（DBD）資料交叉比對、財務報表與合約審查，以及現場實地查訪該筆房產。
- 根據區域房產媒體報導，普吉、蘇美島、帕安島、喀比等熱門旅遊區，目前已有超過11,000家公司正在被列入審查名單。
掛名持股架構是怎麼運作的？
泰國自1954年《土地法》頒布以來，外國人就從未被允許直接持有土地所有權，這一點從沒改變。外國人可以持有公寓單位，但僅限於一棟大樓外國人持股配額49%以內，別墅和土地則完全不行。
過去二十年間，市場上發展出一整套繞道方式：成立一家泰國有限公司，外國人持股49%，其餘51%由泰籍「代持股東」持有。公司出面買地，實際居住使用的是外國人。這套結構被包裝成「合法變通方案」，長年由律師事務所、房產仲介甚至部分建商共同推廣銷售。
值得注意的是，泰國當局其實一直都知道這個做法存在。《土地法》第96條規定，協助外國人規避土地持有限制者，最高可處2年有期徒刑，並可併科最高20,000泰銖罰金。只是過去執法鬆散且標準不一，某個地政處可能毫無疑問地完成登記，隔壁府的地政處卻直接拒絕受理，一切取決於承辦官員的判斷和文件準備的細緻程度。
2026年通函要解決的正是這種「看地區、看運氣」的亂象
這次改革的核心，是首次引入系統化做法：一個資料庫、一套審查標準、一份全國統一的檢查清單。根據首度公開分析這批新規的律師事務所Silk Legal的說法，這並不是修法，而是「執法的整合統一」。
實際情境會是什麼樣子？假設一家泰國公司有兩名泰籍股東，加上一名持股49%的外國股東，這家公司花1,500萬泰銖在普吉買下一棟別墅。過去地政處大概率會直接完成登記，不多問什麼。現在系統會自動把這家公司標記為高風險：股東名冊會被調閱，兩位泰籍共同持有人是誰？他們的職業是什麼？資金從哪裡來？這家公司是否有實際經營業務，還是純粹只是為了持有這一筆房產而設立？稽查人員甚至可能直接到現場查看究竟是誰住在裡面。
200萬泰銖現金門檻為什麼特別關鍵
在泰國，尤其是渡假勝地和二手屋轉手市場，現金付款買房其實並不罕見。但現在只要現金交易達到200萬泰銖門檻，就會自動觸發資金來源審查，這套機制與泰國反洗錢法（AMLA）互相呼應，等於替不透明的交易再加上一道關卡。
放眼東南亞，泰國並不是唯一收緊外國人置產監管的國家：越南在2024年修訂住房法，對外國買家設下新的限制；印尼也不時調整峇里島外國買家適用的規則。但泰國這次的做法有其獨特之處，法規條文本身沒有更動，改變的是終於被認真執行的力道。
已經用代持公司買房的人，現在處境如何？
情況確實存在不確定性。通函的重點雖然放在新交易與既有結構的審查，但正在建置的資料庫涵蓋「所有」持有土地的法人，包括很久以前就完成登記的公司。也就是說，就算是十年前為了持有一棟別墅而成立的公司，現在仍有可能被重新調查。
投資人現在該怎麼做？第一步，找一位合格的泰國律師，對現有持股結構做一次完整的合規健檢。第二步，考慮其他合法替代方案：長期租賃（30年租期並可續約）、在外國配額內購買公寓產權，或是透過泰國投資促進委員會（BOI）管道投資，某些情況下BOI允許外國人直接持有土地。
常見問題
泰國2026年是不是全面禁止外國人買房了？
沒有。這批新通函並未修改任何法律條文，外國人依然可以在49%外國配額內購買公寓。直接持有土地的禁令行之有年，真正新增的是全國統一、系統化的執法力度。
什麼是掛名持股結構？為什麼現在被盯上？
這是指一家泰國公司裡51%股份由泰籍人士以「代持股東」名義持有，實際受益人則是持股49%的外國人。這種安排長期處於灰色地帶，現在透過全國統一資料庫與標準化審查機制被逐一辨識出來。
多少金額的交易會自動觸發審查？
根據《土地法》第74條，現金交易達到200萬泰銖、資產總值超過500萬泰銖（合法繼承除外），都會自動進入資金來源審查程序。
已經買好的房子會被追查嗎？
有可能。目前正在建置的資料庫涵蓋所有持有土地的法人，包括早年已完成註冊登記的舊公司，過去成立的持股架構仍可能被重新檢視。
掛名持股會不會被判刑？
《土地法》第96條規定，協助外國人非法取得土地者最高可處2年有期徒刑，並可併科最高20,000泰銖罰金。過去實際被刑事起訴的案例並不多，但這波新的監管力道，等於把風險大幅拉高。
除了掛名持股，還有哪些合法選項？
包括長期租賃（30年租期）、在外國人配額內購買公寓產權，以及透過BOI相關投資管道（某些情況下可取得土地持有權）。每種方案都有各自的限制條件，務必尋求專業法律諮詢。
這項新規適用於泰國全境嗎？
是的。三份通函發送給全國每一個府級地政處，這是泰國首次針對土地持有審查建立單一的全國統一標準。
現在還適合去泰國實地看房嗎？
如果你正在考慮購屋，親自到當地看房並找律師確認實際情況，仍然是明智之舉，建議提前規劃好看房行程與法律諮詢時間。
怎麼判斷自己的公司會不會被列為審查對象？
如果一家公司持有土地、有外國股東，卻沒有實際商業營運紀錄，這正是典型的高風險特徵，建議立即安排結構性合規健檢。
土地廳這波新政策傳遞出清楚的訊號：各地標準不一、執法鬆散的年代正在結束。任何在泰國置產或考慮置產的人，現在就該重新檢視自己的持有結構，而不是等到稽查人員親自敲門才行動。有意透過合法架構在普吉或其他熱門地區置產的朋友，也可以諮詢泰國房產團隊，協助評估最適合的持有方式。
資料來源：The CITY Asia