一句話看懂：2026年泰國代持稽查對台灣買家意味著什麼
泰國政府從2026年起針對「代持（nominee）持有土地」展開全國77省稽查，起因是大量中資透過泰籍人頭湧入東部經濟走廊（EEC），但普吉、蘇美島、清邁等外國人愛買地的地區同樣在稽查範圍內。如果你手上的別墅或土地是登記在泰籍朋友、司機或前伴侶名下,而錢是你出的,現在就是重新檢視產權結構的時候,因為被查到最重可面臨強制出售與刑責。
對很多在普吉置產的台灣買家來說,「找個泰國人幫忙掛名」曾經被仲介說成是業界常見的變通做法。但這次不一樣：泰國總理阿努廷·差恩維拉庫（Anutin Charnvirakul）親自下令,要求土地廳徹查全國的代持結構,代持已經從「灰色地帶的潛規則」正式轉向「會被積極起訴的違法行為」。
為什麼這次是全國查,不是只查EEC
EEC（東部經濟走廊）是泰國政府在2018年設立的特別經濟區,涵蓋春武里（Chonburi）、羅勇（Rayong）、北柳（Chachoengsao）三省。根據泰國東部經濟走廊辦公室（EECO）的數據,截至2025年底,該區申報投資總額已超過1.9兆泰銖。正是因為近年中資大量透過人頭方式流入這個區域,才觸發了總理親自下令的稽查行動。
但重點是：這次稽查範圍不只鎖定EEC三省,而是覆蓋泰國全部77個省份。也就是說,不管你是在普吉的邦濤（Bang Tao）、拉威還是卡塔買地,或是在蘇美島、清邁置產,只要是透過泰籍人頭持有,一樣在稽查名單上。而且這波稽查針對的是所有國籍的外國投資者,不是只衝著中國買家而來。
代持結構到底違反哪條法律?
典型的代持操作是這樣：外國買家出全部或大部分資金購地,但登記在泰國籍人士名下(常見的是前任伴侶、司機或熟識的泰國友人),名義上土地100%屬於這位泰籍人士。這套做法同時牴觸兩部泰國法律：
- 《土地法》第96條：明文禁止外國人擁有泰國土地,違規者最高罰款20,000泰銖,並會被強制出售土地
- 《外國企業法》第36條：若被認定使用代持結構規避外國人持地限制,最重可判3年有期徒刑,並處最高100萬泰銖罰款
這兩條法律其實早就存在,不是2026年才新增的規定。真正改變的是「抓得到」的技術能力。
這次稽查跟過去有什麼不同?
阿努廷並不是第一個對代持結構宣戰的泰國總理,類似的整頓行動在2006年、2014年和2019年都出現過,但每次都是查一陣子就淡了。2026年這一波之所以不同,關鍵在於執法工具全面升級：
泰國土地廳現在拿到總理親自下達的授權,可以直接對全國地籍登記系統展開稽查。同時,反洗錢辦公室（AMLO）的銀行交易數據可以和土地登記交叉比對,調查人員能清楚追蹤：誰實際出錢買地、誰在負擔房產的維護費用、誰真正住在裡面。從技術角度來看,揪出代持結構已經變得容易許多。
2024到2025年間,普吉就已經出現過強制出售土地的先例,土地廳透過追查銀行匯款記錄,證實了代持關係屬實。這不是空談恐嚇,而是已經發生過的真實案例。
市場估計顯示,普吉和芭達雅（Pattaya）大約有**10%到15%**的別墅是透過代持架構持有的,規模其實相當可觀,這也是為什麼政府這次要全面清查,而不是只抽查少數個案。
合法的替代方案有哪些?
好消息是,想在泰國置產,並不是只有代持這條路,而且合法選項的保障性也更高：
- 長期租賃權（leasehold）：外國人可以合法登記最長30年的土地租賃權,並享有續約選項。土地所有權不歸你,但使用權受到土地廳登記保護,建築物本身可以由外國人合法擁有
- 公寓自由持有（freehold）：根據《公寓法》（Condominium Act B.E. 2522）,外國人可以合法持有一整棟公寓大樓最多**49%**的單位面積,取得完整的自由持有產權,不受這次代持稽查影響
- 合法泰國公司架構：透過有真實商業活動、真正泰籍股東參與的泰國公司持有土地是允許的,但外資持股不能超過49%,超過就會被認定為外國實體,無法持有土地。這條路法律要求嚴謹,執行上必須做到滴水不漏
值得一提的是,如果投資金額達到4,000萬泰銖以上並透過泰國投資促進委員會（BOI）申請,外國人也有機會取得直接持地的特殊許可,但這屬於例外情況,適用門檻較高。
手上有代持土地的話,現在該怎麼辦?
如果你名下的別墅或土地目前是登記在泰籍人士名下,建議盡快採取行動,而不是抱著「查不到我」的心態:
- 立刻找一位在泰國有實際執業經驗、熟悉土地法的專業律師諮詢
- 全面檢視現有的產權結構,確認資金流向、登記名義是否會被認定為代持
- 評估將產權轉換為合法的長期租賃架構,或考慮出售該物業
- 建議在2026年底前完成整體法律健檢,避免稽查通知先找上你
泰國房產長期協助台灣買家評估普吉物業的產權結構是否合規,如果你正在考慮進場或想確認手上的物業是否有風險,提早規劃永遠比事後補救划算。
資料來源：泰國東部經濟走廊辦公室（EECO）
常見問題
代持土地稽查會影響公寓（condo）持有人嗎?
不會。只要公寓項目的外國人持有配額（總樓面面積49%）沒有超標,外國人依然可以合法自由持有公寓產權,這是受《公寓法》（B.E. 2522）保障的權益,不在這次代持稽查的範圍內。
代持土地被查到會有什麼後果?
根據《外國企業法》,最重可處3年有期徒刑,並處最高100萬泰銖罰款。此外,土地廳有權要求在180天內強制出售該物業,《土地法》第96條另外也規定最高20,000泰銖的罰款。
外國人可以合法在泰國買地嗎?
直接持有土地基本上是禁止的,只有少數例外情況,例如透過泰國投資促進委員會（BOI）進行4,000萬泰銖以上的投資。多數外國買家的合法途徑是：登記長期租賃權（最長30年）、購買配額內的自由持有公寓,或是透過真正合法經營的泰國公司持有。
2026年這波稽查只針對中國投資人嗎?
不是。這次稽查的觸發點確實是中資大量流入東部經濟走廊（EEC）,但實際查核範圍涵蓋泰國全部77省的所有外國持有結構,不分國籍,台灣、歐美等其他國籍買家的代持架構一樣會被檢視。