台灣買家最關心的一句話總結
泰國內閣已將不動產刺激方案延長一年，效期一路延伸到2027年底（原訂2026年到期）。簡單來說：只要買的是總價700萬泰銖以內的住宅，過戶費從2%砍到只剩0.01%，抵押登記費也從1%降到0.01%；泰國央行更同步將寬鬆的貸款成數（LTV）規定延長到2027年6月30日。對想在普吉島或曼谷買房的台灣人而言，這代表交易成本正處於歷史低點，而且外國人買公寓（condo）的自由持有（freehold）制度仍然穩定可靠。
為什麼泰國政府現在選擇延長優惠？
這次延長並不是單純的政策慣性，而是一個相當務實的判斷。東南亞區域經濟成長放緩、泰國國內消費信心仍偏保守，政府很清楚房市需要持續的支撐力道，才願意繼續壓低交易成本、降低登記費用，並放寬放貸條件，讓外國買家與本地自住客都更容易進場。
值得注意的是，泰國央行幾乎在同一時間點，也把放寬後的貸款成數（LTV）規定延長至2027年6月30日。這代表財政政策與貨幣政策方向一致：中央政府與央行都想在這段不確定的時期，維持住房需求並保住建商的資金流動性。這對打算貸款置產、或是觀望建商財務體質的買家來說，都是一個安心訊號。
這次優惠方案的重點整理
- 方案有效期限：延長至2027年底（原本應於2026年到期）
- 過戶費調降：總價700萬泰銖以內的住宅，過戶費從2%降至0.01%
- 抵押登記費調降：同樣價格區間，抵押登記費從1%降至0.01%
- 貸款成數（LTV）放寬：泰國央行將寬鬆的LTV規定延長至2027年6月30日，貸款審核更容易過、頭期款門檻也更低
- 外國買家的實質好處：只要是總價未超過門檻的自由持有公寓，交易成本直接降低
- 政府的核心目標：維持終端買房需求，並確保新建案（一手市場）的資金流動性
這波優惠背後的具體數據
- 已經是第三次延長：自2020年新冠疫情後首次推出這項刺激方案以來，這已是第三次延長
- 適用價格上限：優惠僅適用於總價700萬泰銖以下（依目前匯率約合19.5萬美元）的住宅
- 實際省下多少：以總價500萬泰銖的房子為例，買家在過戶費與抵押登記費上，合計大約可省下15萬泰銖（約4,200美元）
- 房貸市場規模：根據泰國央行統計，2025年整體房貸放款總額約達6,800億泰銖，較2023年高峰低約4%
- 曼谷房價漲幅：截至2026年初，曼谷每平方公尺均價年增3.2%；同期普吉島漲幅則達到5%至7%，表現更為亮眼
- 外國人持有配額不變：公寓外國人持股上限**49%**維持不變；這次優惠只降低成本，並未鬆綁持有比例的規定
- 打擊人頭持有更趨嚴格：泰國政府近年積極取締「人頭公司」持有土地的違法模式，2026年初以來已起訴超過850家公司，估計造成國家稅收損失逾150億泰銖。這也再次證明，對外國買家來說，登記為自由持有（freehold）公寓仍是法律上最穩妥的路徑
- 區域競爭態勢：越南與馬來西亞都推出了各自的置產優惠方案，但泰國憑藉法規透明度與成熟的基礎建設，仍維持一定的競爭優勢
常見問題(FAQ)
這次延長到2027年，具體是延長什麼？
主要是兩項費用被降到象徵性的0.01%：一是原本2%的過戶費，二是原本1%的抵押登記費，兩者都適用於總價700萬泰銖以下的住宅。此外，泰國央行也把放寬後的LTV（貸款成數）規定延長到2027年6月30日，讓貸款審核更順利、頭期款壓力更小。
台灣人等外國買家可以享有這項優惠嗎？
可以。只要是購買自由持有（freehold）公寓，外國買家所支付的過戶費比照泰國本地人。只要成交總價不超過700萬泰銖，就會自動適用**0.01%**的優惠稅率，不需要另外申請或準備額外文件。
哪些房型可以適用這項優惠？
公寓（condo）、連棟透天（townhouse）以及獨棟住宅都在適用範圍內。不過要提醒的是，外國人依法只能以自由持有方式登記公寓產權；別墅或獨棟住宅則多半透過長期租賃結構（常見的是30+30+30年）或以泰國公司名義持有。後者由於泰國近年大力查緝人頭公司持股，法律風險相對較高，建議謹慎評估。
這樣算下來到底能省多少錢？
以總價500萬泰銖的物件為例，過戶費加上抵押登記費，合計可省下大約15萬泰銖（約合4,200美元）。若拉到適用門檻的最高上限，也就是700萬泰銖，省下的金額則可達約21萬泰銖。
對租金投報率會有什麼影響？
進場成本降低，直接反映在淨投報率的提升上。舉例來說，如果一位投資人買一戶總價500萬泰銖的套房（studio），光是費用就省下15萬泰銖，而該物件租金投報率落在5%至6%之間，那麼整體的回本時間點大約可以提前6到8個月。
2027年之後還會不會再延長？
從過去的模式來看，這項方案自2020年以來已經延長過三次，只要經濟不確定性持續存在，政府傾向繼續展延。不過，把「延長」當作理所當然是不太明智的想法。一旦經濟情勢穩定下來，這些費用很有可能回歸標準稅率。比較穩健的做法，是趁優惠仍然確定有效的這段時間完成交易。
泰國現在哪些地區最值得投資？
曼谷方面，Sukhumvit沿線（從Asok到Ekkamai這幾個BTS站點）以及Rama 9區域都是熱門選擇。普吉島則以Bang Tao和Laguna最受國際買家青睞，這兩區的房價年增幅達到5%至7%。芭達雅（Pattaya）可留意Pratamnak與Wong Amat；蘇美島（Koh Samui）則以Bophut與Maenam一帶的北岸最具潛力。這些地點的共同特點，是租賃需求穩定，同時保有資本增值的空間。
這項優惠跟LTR簽證有什麼關係？
泰國的長期居留簽證（LTR visa）是獨立於這項不動產刺激方案之外運作的，申請LTR簽證本身並不要求一定要買房。但如果把降低後的交易費用，和LTR簽證固定**17%**的個人所得稅稅率結合起來看，對高資產投資人或遠距工作者而言，這會是東南亞地區數一數二具成本效益的置產與生活安排。
這項優惠會不會提前取消？
理論上有可能，泰國內閣隨時可以重新檢討任何政策決定。但實際上，這項方案自推出六年以來，從未出現提前取消的紀錄。對買家來說，更值得留意的風險其實不是「提前取消」，而是優惠期間房價本身持續上漲，畢竟被壓低的進場成本會人為刺激需求，進而推升物件的估值。
一定要人在泰國才能完成購屋手續嗎？
雖然強烈建議在下決定前先實地看房，但整個交易流程其實可以透過委託書（power of attorney）遠端完成。不少投資人的做法是：先安排一趟短期的看房行程，實際比較兩三個入圍的建案，等盡職調查（due diligence）完成後，再遠端完成後續的簽約與過戶手續。
資料來源：Bangkok Post
整體來看，泰國把不動產刺激方案延長到2027年，反映的其實是一種務實的政策算計，而不是單純的「讓利」。房市需要持續的需求支撐，而需求又必須建立在可負擔的進場條件之上。對於正在考慮進場泰國市場的投資人來說，目前的環境幾乎已接近最佳狀態：交易費用處於歷史低點，房價成長的潛力尚未完全反映在現在的價格上，而外國人持有自由持有公寓的法律架構，也依然穩定且經過長期驗證。
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