在普吉島土地廳，一位透過泰國公司登記別墅的買家，最近被問了以前從沒人問過的問題：泰籍股東的購股資金從哪來？有沒有報稅紀錄？三個股東為什麼分別住在不同省份？這些文件在幾年前根本不會被多看一眼，現在卻要跟商業發展廳（DBD）的資料庫交叉核對。
先講重點：2026年泰國並沒有放寬外國人持有房產的權利。真正改變的是，政府開始認真執行早就存在的法規。
對個人外國買家來說，唯一直接且合法的持有方式，仍然是購買公寓（condo）的「外國人配額」內的自由保有權（freehold），也就是整棟大樓總樓地板面積的49%之內。除此之外，其他方式都需要特殊許可，或者你必須誠實承認自己買的其實是租賃權，不是所有權。
公寓的外國人配額是怎麼算的？
公寓的外國人配額是整棟大樓「所有單位總樓地板面積」的49%，而不是單位「戶數」的49%。這一點常被混淆：一棟大樓如果有一半單位面積特別大、一半特別小，配額用完的順序會非常不均勻。實務上，過戶登記前，土地廳會要求大樓管理委員會（juristic person）出具最新的配額證明，確認你想買的那個單位確實還在49%額度之內。像Rawai或Bang Tao這類熱門區域的一些熱銷案子，配額可能早就額滿，無論仲介怎麼說。
建議在簽任何約之前，親自去現場、最好配合看房行程，向管理處申請這份配額證明，並多留一天彈性，因為土地廳只在平日上班，一天內未必能辦完手續。
泰國公司持有土地，2026年還能用嗎？
這個問題的答案，取決於你問的是「法律上可不可以」還是「實務上還安不安全」。
法律上，泰國《土地法》基本上不允許外國人以個人名義持有土地，例外非常窄：某些繼承情況，以及96條之二（Section 96 bis），允許以至少4,000萬泰銖的核准投資額，申請最多1萊（rai）的住宅用地，還需要內政部核准，但實際上核准案例極少。
多年來業界的標準做法，是成立一家泰國公司，51%股權登記在泰籍股東名下，公司名義上是「泰國公司」，可以合法持有土地。但實際上，那些泰籍股東可能從沒出過一分錢，也不參與經營，只是簽了空白股份轉讓書。這正是監管機關現在最擅長抓的漏洞：土地廳一旦看到某公司登記資本只有200萬泰銖，卻買了一塊價值2,500萬泰銖的地，再加上商業發展廳資料顯示這些泰籍股東根本沒申報過收入、同時掛名在二十幾家公司名下，基本上不需要再問什麼。
2025年起，土地廳與商業發展廳的資料已經互聯互通，專門用來追查土地持有公司背後泰籍股東的真實資金來源。而根據《外國企業法》，「掛名股東」（nominee）安排本身就是刑事罪，罰款10萬至100萬泰銖，可處三年以下有期徒刑，泰籍掛名股東同樣要負連帶責任。
2026年4月起，商業發展廳依據DBD第1/2026號令，對超過46,000家有外資參與的公司展開大規模審查，一旦被認定是掛名結構，除了更重的罰則，還可能被強制清算。
我的預算不到4,000萬泰銖，該怎麼辦？
我們的建議很直接：如果你的預算落在3,000萬到4,000萬泰銖以下，購買住宅用途的物件，就不該考慮泰國公司架構。
風險不是「明天稽查員就會上門」，而是等你將來要轉手時，任何有經驗的律師都會直接拒絕經手這種交易，資產會先失去流動性，再失去合法性,而流動性消失得比合法性更早。
這條建議有一個合理的例外：如果你本身在泰國經營一家「真正在運作」的公司，有實際營業額、員工、也有真正出資的合夥人，那麼透過這家公司持有土地就不是規避法規的手段，而是正常的公司資產配置，不在本文討論的「灰色操作」範圍內。
「30+30+30」租賃結構，真的等於擁有90年嗎？
答案是不會。土地廳登記簿上，只會登記第一個30年期。後續的延長承諾，只是現任地主對特定承租人的個人契約義務，並不會自動登記進土地廳的正式記錄。
開發商用「90年產權」來行銷「30+30+30」結構的情況相當常見，但泰國法院的判例已多次確認：這種續約承諾屬於「個人契約權利」，不會自動轉移給土地的新所有人。也就是說，只要開發商一直在營運、也重視商譽，一切都會順利運作；但真正的考驗在第31年，而目前泰國度假區這類長年期租賃案例還太少，市場根本還沒有這方面的統計數據可以參考。
用海外資金買公寓，流程會變嗇嗎？
不會，這正是這波查核政策裡容易被忽略的另一面：稽查針對的是灰色地帶的操作，不是透明合規的交易。
如果你是用從海外匯入的資金購買公寓自由保有權，並且手上有效的外匯交易證明（FET Form），這兩年來登記流程完全沒有變難。事實上，掛名結構被查得越嚴，外國人配額內的公寓二手市場反而變得越可預期，原因很簡單：外國人能合法持有這類資產的替代方案正在持續變少。
具體流程是：資金必須以外幣形式從海外匯入泰國，金額達5萬美元或以上時，銀行會開立外匯交易證明（FET Form），沒有這張文件，土地廳不會受理外國人名義的產權登記。
買公寓之前，該做哪些確認？
最關鍵的一步，發生在簽約付款之前：先向管理委員會申請最新的外國人配額證明，確認你想要的單位確實還在配額範圍內；同時把匯款結構安排妥當，確保資金以正確用途從海外匯入。
除此之外，還應該確認：地契類型是否為「查諾特」（chanote，泰國最高等級的土地權狀）且沒有其他權利負擔、公寓公共基金的繳費紀錄是否正常，以及新建案是否已取得建築許可，若專案性質需要，還要確認是否已完成環境影響評估（EIA）。
把這幾件事情確認清楚，基本上就排除了絕大多數會讓交易卡在土地廳的風險。
2024年討論的放寬方案，後來怎麼了？
2024年時，泰國內閣曾指示相關部會研究兩項提案：把土地租賃最長年限延長到99年，以及把公寓外國人配額上限提高到75%。普吉島的國際買家社群當時討論得很熱烈，幾個月內幾乎沒別的話題。
但到了2026年，這兩項提案都沒有變成法律。討論卡在政治阻力上,「賣掉國家」的論述，最終壓過了「吸引外資」的論述。
政府選擇了一條更便宜、更快的路：不是擴大外國人的權利，而是開始認真檢查，現有的權利有沒有被濫用。
來源：DBD第1/2026號令，經 aiproperty-phuket.com 引用