在泰國出售房產時，無論是普吉島的海景公寓還是芭達雅的獨棟別墅，土地廳都會在辦理產權移轉的當天，直接從賣方應收款項中扣除預扣稅。換言之，賣方拿到手的錢必然少於合約上的售價，究竟少多少，取決於三個關鍵因素：持有年限、土地廳的評估價值，以及賣方是自然人還是法人。
個人賣方適用累進稅率，稅率範圍為 5% 至 35%，並依持有年數調整應稅基礎；法人賣方則以土地廳評估價或合約登記價（兩者取較高者）的 1% 計算預扣稅。值得注意的是，預扣稅並非最終稅負，它可在年度所得稅申報時抵扣。除預扣稅外，賣方還需負擔過戶費，以及依持有年限適用的特定商業稅（SBT）或印花稅。出售當天的整體稅務支出，有可能達到評估價值的 6.3% 以上。
重點速覽
- 個人預扣稅 - 依持有年數平均攤算後，適用 5% 至 35% 的累進稅率
- 法人預扣稅 - 評估價值的固定 1%
- 過戶費 - 評估價值的 2%，買賣雙方通常各負擔一半
- 特定商業稅（SBT） - 持有未滿 5 年出售，課徵評估價值的 3.3%
- 印花稅 - 持有滿 5 年以上出售，改課 0.5%（不與 SBT 並行）
- 所有稅款均在土地廳辦理過戶當天一次繳清，沒有分期或延後繳納的機制
實際情境試算
情境一：個人持有 3 年後出售公寓
假設一位台灣買家以 500 萬泰銖購入曼谷公寓，三年後以 600 萬泰銖售出，土地廳評估價值為 520 萬泰銖。
預扣稅的計算方式是將評估價值除以持有年數（最少以 1 年計算）：520 萬 / 3 = 約 173 萬泰銖，作為年化應稅所得。接著依《稅收法》第 50 條的累進稅率表計算當年稅額，再乘回 3 年。
此案例的預扣稅約在 15 萬至 18 萬泰銖之間。加上 SBT（評估價值 3.3%，約 17.16 萬泰銖）及賣方應負擔的一半過戶費（約 5.2 萬泰銖），總稅務支出估計落在 37 萬至 40 萬泰銖，約占評估價值的 6.5% 至 7%。
情境二：法人（泰國公司）出售房產
一家在泰國註冊的公司出售普吉島別墅，土地廳評估價值為 1,500 萬泰銖。預扣稅為評估價值的 1%，即 15 萬泰銖。若持有未滿 5 年，SBT 3.3% 另加 49.5 萬泰銖；過戶費 2% 再加 30 萬泰銖。合計約 94.5 萬泰銖，相當於評估價值的 6.3%。
需要特別說明的是，法人的 1% 預扣稅屬於預繳性質，之後年度申報企業所得稅（稅率 20%）時，這筆已繳金額可以抵扣。
情境三：個人持有滿 6 年後出售
持有超過 5 年後，SBT（3.3%）會由印花稅（0.5%）取代，節稅效果相當顯著。以評估價值 1,000 萬泰銖的房產為例，兩者之差高達 28 萬泰銖（33 萬 vs. 5 萬）。此外，持有 6 年後計算預扣稅時，年化應稅所得也更低，落入較低的累進稅率區間。
結論很清楚：持有滿 5 年再出售，可為賣方節省約 3 至 4 個百分點的評估價值稅負。
各情境稅率比較表
| 項目 | 個人（未滿 5 年） | 個人（滿 5 年以上） | 法人（未滿 5 年） | 法人（滿 5 年以上） |
|---|---|---|---|---|
| 預扣稅 | 5%-35% 累進 | 5%-35% 累進 | 固定 1% | 固定 1% |
| 特定商業稅（SBT） | 3.3% | 不適用 | 3.3% | 不適用 |
| 印花稅 | 不適用 | 0.5% | 不適用 | 0.5% |
| 過戶費 | 2%（通常各半） | 2%（通常各半） | 2%（通常各半） | 2%（通常各半） |
| 綜合稅負估計 | 6%-9% | 3%-5% | 約 6.3% | 約 3.5% |
| 可抵扣年度稅申報 | 可 | 可 | 可（抵企業所得稅） | 可（抵企業所得稅） |
常見錯誤與注意事項
1. 刻意壓低合約售價 土地廳以自行評估價值為準，而非合約售價。若合約售價低於評估價，稅款仍以評估價計算；若合約售價高於評估價，則以較高的合約售價為計算基礎。低報售價不僅無法省稅，還可能引起稅務機關的調查。
2. 持有年數計算錯誤 土地廳以曆年為單位，有起算即算整年。例如 2023 年 12 月買入、2026 年 1 月賣出，計算上視為持有 3 年，而非 2 年 1 個月。這項規則對賣方有利，建議在規劃出售時機時納入考量。
3. 忽略租稅協定（DTT）的抵扣優惠 部分國家與泰國簽有避免雙重課稅協定。在泰國土地廳已繳的預扣稅，通常可在本國申報所得稅時作為外國稅抵扣，前提是保留土地廳的原始繳稅收據及其認證翻譯。建議在完成交易前先諮詢稅務顧問，確認是否適用相關協定。
4. 將預扣稅誤解為資本利得稅 泰國對個人出售房產並不另設資本利得稅。預扣稅是以評估價值（而非獲利金額）為計算基礎，這與歐洲國家的制度截然不同，許多外國賣方往往在此踩到地雷。
5. 預售屋短期轉賣沒有納入 SBT 不少投資人買入預售屋後，在 1 至 2 年內迅速轉手，卻忘記在財務試算中加入 3.3% 的 SBT。以 500 萬泰銖的房產為例，這筆稅就高達 16.5 萬泰銖，足以明顯侵蝕預期報酬。
6. 未事先申請泰國稅務識別碼（TIN） 外籍賣方在完成交易前，必須先向當地稅務機關申請稅務識別碼，申辦流程約需 1 至 2 個工作天。若在土地廳辦理過戶當天才發現沒有 TIN，過戶手續將被延誤甚至無法進行。
常見問答
預扣稅是買方還是賣方負擔？ 預扣稅屬於賣方的稅務責任，在辦理過戶當天從應收款項中直接扣除，交由土地廳代為繳納給稅務機關。
持有超過 5 年是否真的比較省稅？ 確實如此。持有滿 5 年後，3.3% 的特定商業稅會改由 0.5% 的印花稅取代，以評估價值 1,000 萬泰銖的房產計算，光這一項就可以省下約 28 萬泰銖，再加上預扣稅基礎降低帶來的節稅效果，整體差距相當可觀。
土地廳的評估價值如何決定？ 土地廳每四年更新一次估價表，目前適用版本有效期為 2024 年至 2027 年。評估價值通常比市場實際成交價低 20% 至 40%。
台灣賣家與泰國人適用的規則相同嗎？ 相同。預扣稅的稅率與計算方式對泰國人和外國人一視同仁，稅務居民身份並不影響房產出售的預扣稅計算方式。
建議在預定出售日期的至少 6 個月前開始規劃稅務細節。持有滿 5 年再出售、充分了解土地廳評估機制，以及善用租稅協定抵扣，是降低出售稅負最有效的三項策略。若您正在評估泰國房產的出售或入場時機，歡迎諮詢泰國房產的專業顧問，協助您做出更精準的財務規劃。