一句話回答核心問題
泰國政府已將不動產過戶費從2%調降至0.01%、房貸抵押登記費從1%調降至0.01%，適用於購買價與政府估價都在700萬泰銖以內的住宅型不動產，優惠期限延長到2027年6月30日。以1000萬泰銖的公寓為例，光這兩項費用就能省下將近30萬泰銖，而且外國買家在自由持有（freehold）配額內購買公寓，適用和泰國人完全相同的優惠稅率。
對長期關注普吉島房市的台灣買家來說，這則消息值得特別留意：這不是曇花一現的促銷,而是政府從2019年起就斷斷續續在做的政策工具，只是這次時間拉得特別長,給了買家好好規劃、而不是倉促決定的空間。
這次到底改了什麼
泰國內閣已將0.01%的優惠費率架構延長到2027年6月30日,這是這項政策歷來最長的一次延長期。過去每一輪類似措施通常只維持幾個月到一年,這次等於給市場一個相對確定的中長期時間表。
具體變化如下：
- 過戶費：從房產鑑價的2%降到0.01%
- 房貸抵押登記費：從1%降到0.01%
- 優惠適用門檻：購買價與政府估價都必須在700萬泰銖以內,且每筆房貸合約金額上限也是700萬泰銖
- 適用的房產類型包括獨棟別墅、連棟透天、公寓單位,以及附建物的土地;但部分產權（partial interest）的交易不在優惠範圍內
以一戶500萬泰銖的公寓為例：
- 過戶費省下約99,500泰銖（2%減去0.01%的差額)
- 房貸登記費省下約49,950泰銖（1%減去0.01%的差額)
- 兩項合計約省下149,500泰銖,換算成美元大約是4,200美元
為什麼這次的政策特別「有份量」
泰國財政部估計,這次延長的優惠方案預計能帶動每年約5,400億泰銖的房產交易量,並為整個房地產部門引入約3,050億泰銖的額外投資。這個規模比過去幾輪短期優惠要大得多,也顯示政府是把這當作刺激房市的長期工具,而不只是應急措施。
值得注意的是,外國買家在公寓市場的角色一直很吃重。根據業界數據,2024到2025年間,外國人每年購買泰國公寓的數量穩定維持在約14,500戶左右,單是2025年第一季就新增約3,919戶。曼谷、春武里（Chonburi)、普吉島是這波外國買家需求最集中的三個地區。
如果把範圍縮小到「外國買家佔公寓交易比例最高」的地點,普吉島、芭達雅、蘇美島是最明顯的三個熱點。也就是說,這次過戶費調降對投資需求的實際帶動效果,會在這三個地方感受最深,普吉島自然也是台灣買家最該關注的市場之一。
標準交易成本 vs. 現在的優惠方案
泰國買房原本的標準交易成本組成如下：
| 費用項目 | 標準稅率 | 本次優惠是否調整 |
|---|---|---|
| 過戶費 | 2% | 降至0.01% |
| 房貸抵押登記費 | 1% | 降至0.01% |
| 印花稅 | 0.5% | 不變 |
| 特種商業稅（持有未滿5年轉售適用) | 3.3% | 不變 |
| 預扣所得稅 | 依累進稅率計算 | 不變 |
這裡有個重點台灣買家一定要記住：這次的優惠只涵蓋過戶費和房貸登記費這兩項,特種商業稅（3.3%)完全沒有調降。如果你打算持有不到5年就轉手,這筆稅還是要照繳,不要誤以為所有交易成本都變便宜了。
負責登記不動產過戶的機關是泰國土地廳（Department of Lands),這是全國唯一有權辦理過戶登記的單位。所有費用都是以政府的鑑價（appraised value)為計算基礎,這個鑑價金額經常會和實際成交價不同,買家在估算成本時要以鑑價為準,而不是單純用合約價去換算。
外國人在泰國買房,持有結構有什麼限制
泰國目前的法規對外國人直接持有土地或透天房屋仍有嚴格限制。外國人可以「自由持有」（freehold)的,基本上只限於公寓單位,而且每個建案外國人持有比例上限是49%。如果想要的是有土地的別墅型房產,通常得透過租賃（leasehold)或公司架構來持有,這部分的法律安排比較複雜,建議在簽約前務必請熟悉泰國法規的專業人士協助審閱合約與產權結構。
這也是為什麼這次的過戶費優惠對「買公寓的外國人」特別有感：只要是在合法外國人配額內購買的自由持有公寓,就能和泰國本地買家享有完全相同的0.01%優惠費率。
常見問題
這次的優惠費率誰可以適用？
只要是購買符合資格住宅型不動產的買家,不論是泰國籍還是外國籍,都可以適用。對外國買家來說,這具體指的是在合法外國人持有配額內購買的自由持有公寓單位。
哪些房產類型有納入優惠範圍？
適用範圍包括獨棟別墅、連棟透天、公寓單位,以及附建物的土地,前提是購買價和政府估價都不能超過700萬泰銖。部分產權（例如只買一半持份)的交易則不適用這項優惠。
我實際上可以省多少錢？
以一戶500萬泰銖的房產為例：過戶費省下約99,500泰銖（2%減0.01%的差額),房貸登記費省下約49,950泰銖（1%減0.01%的差額),兩項合計大約省下149,500泰銖。
二手屋轉售交易也適用嗎？
適用,只要符合資格門檻,二手轉售的過戶交易一樣可以享有優惠費率。不過賣方仍可能要依持有年限繳納特種商業稅或印花稅,這部分不受本次優惠影響。
這個優惠會實施到什麼時候？
目前這一輪延長效期到2027年6月30日,比過去幾次類似優惠的期限（通常只有幾個月到一年)長得多,給了買家更充裕的規劃時間。
可以跟建商的分期付款方案一起搭配使用嗎？
可以。建商的付款計畫和政府的費用減免是兩套獨立機制,互不影響。過戶費是在辦理產權過戶登記的當下繳納,這通常剛好會落在你付完最後一筆款項的時間點。
有哪些費用完全沒有變,還是要照樣繳？
持有未滿5年轉售適用的特種商業稅（3.3%)、累進計算的預扣所得稅,以及律師費、盡職調查（due diligence)費用等,這些都不在本次優惠範圍內,金額維持不變。
我要怎麼確認買房當下這項優惠還有沒有效？
最新的適用狀態會由泰國土地廳公告,買家也可以直接向辦理過戶登記的當地土地事務所（Land Office)確認,這是最保險的做法。
給正在考慮進場的買家的建議
這次優惠的效期拉得夠長,對投資人來說最大的意義是：終於不用在幾個月內倉促做決定,而是可以按部就班完成看房、盡職調查、簽約的每一步。如果你已經看中某個物件、也做完該做的功課,現在到2027年年中這段期間,是相對有利的進場時機。15萬到30萬泰銖的省下的費用,等於政府額外送給買家的一個百分點報酬率。
話雖如此,這終究是一項政策決定,未來仍有調整或提前結束的可能性,建議有明確購屋計畫的買家,還是盡早鎖定條件比較穩妥。如果你正在評估普吉島或其他熱門區域的物件，泰國房產團隊可以協助你釐清實際的持有結構與交易成本。
資料來源：The Nation Thailand