如果你是透過泰國有限公司持有普吉別墅或土地的台灣買家，2026年這波稽查行動絕對不能當作沒看到。泰國商業發展廳(DBD)最新公布，已將36,277家具外資背景、名下持有土地的公司列入正式審查名單，這是近年來針對「人頭股東」(nominee)規避外國人不得直接持有泰國土地規定，規模最大的一次執法行動。
過去許多外國投資人靠著設立泰國公司來買地蓋別墅,這條路一直被視為「灰色但可行」的變通方案。但這次DBD動真格了，等於是對所有還在用這套模式的業主敲響警鐘。
這次審查到底在查什麼？一段話看懂重點
DBD這次審查鎖定31,516家外資持股官方帳面低於**49%**門檻的公司，這正是泰國法律允許一家公司登記為「泰資公司」並合法持有土地的臨界值。問題在於，這些公司裡有相當多的泰籍股東其實只是「掛名」，實際出資、決策與收益都掌握在外國人手中，而DBD這次的目標就是把這類安排揪出來並勒令改正。
根據泰國媒體Thairath報導，此次審查範圍涵蓋16個府，包括曼谷及周邊5個府，加上普吉、蘇叻他尼(Surat Thani，蘇美島所在府)、春武里(Chonburi，芭達雅所在府)等10個主要觀光府。換句話說，這不是針對單一渡假市場的個案處理，而是一次全國性的政策轉向。
核心結論先看：買家必須知道的6件事
- 36,277家具外資參與的公司正被DBD審查是否符合泰國土地法規定
- 審查重點是31,516家外資持股低於49%的公司，這種結構過去常搭配「人頭泰籍股東」使用
- 泰國《土地法》禁止外國人直接持有土地，唯一合法變通方式是成立泰資多數股權公司，而這種安排一旦被濫用，現在正是被鎖定的對象
- 依《外國人經商法》，人頭持股結構最高可處100萬泰銖罰款及/或3年有期徒刑，更嚴重的風險是被要求180天內強制出售土地
- 審查範圍涵蓋16個府，包括曼谷都會區，以及普吉、蘇叻他尼(蘇美島)、春武里等觀光重鎮
- 如果你目前是用泰國公司持有土地，建議立刻安排一次緊急法律架構健檢
法律依據與數字：你該掌握的關鍵事實
《外國人經商法》(1999年，B.E. 1999) 明確定義：外資持股超過49%的公司即視為「外國公司」；持股低於這條線則被視為泰資公司，可合法持有土地。DBD這次不只是翻股東名冊，而是實際追查誰在做決策、誰出的購地資金、收益最終流向誰的口袋。
《1954年土地法》(Land Code Act B.E. 2497) 原則上禁止外國人直接持有土地所有權，唯一的例外窄縫是經泰國投資促進委員會(BOI)核准的專案，且投資金額須達4,000萬泰銖以上門檻。
市場估計顯示，普吉島上外國人持有的別墅中，高達**60%至70%**是透過泰國公司、搭配人頭股東的方式登記持有,比例相當驚人。
這波稽查並非空穴來風。2026年8月，普吉島針對人頭網絡的第四階段執法行動就已導致16人被起訴(10名泰籍、6名外籍人士，包括加拿大籍、俄羅斯籍及一名哈薩克籍人士)，全都與以人頭名義經營的事業有關。而更早之前，普吉島一項更大規模的土地持有調查，共審查361家公司，最終有149家法人被認定為以可疑外資股權持有土地，其中114件已提起訴訟，另有39件開出罰單。
值得留意的是，公寓(condo)完全不受這波審查影響：只要整棟大樓的外國人持有配額維持在**49%**以下，外國人依然可以直接持有公寓的完全產權(freehold)。
常見問題FAQ
如果我的公司審查沒過，土地會被沒收嗎？
會有這個風險。如果DBD認定你公司裡的泰籍股東只是人頭，土地廳可以下令要求在180天內出售該筆土地。如果期限內沒有完成出售，政府機關有權自行將土地拍賣。
DBD到底會查公司哪些項目？
商業發展廳會檢視股東結構、購地資金的實際來源、真正的經營管理權歸屬、股東會議紀錄，以及財務紀錄。核心問題只有一個：泰籍股東究竟是真正出資的投資人，還是單純掛名的人頭。
外國人到底有哪些合法方式可以在泰國持有別墅？
目前主要有幾種合法途徑。第一是簽訂30年土地租賃權(leasehold)，並附帶續約選項。第二是把建築物所有權與土地分開，建築物自己持有、土地用租的。第三是與泰國夥伴成立真正的合資公司，對方須實際參與經營與出資，而非掛名。第四則是直接購買公寓單位，取得完全產權(freehold)。
這次審查會影響我的公寓嗎？
不會。DBD這次審查只針對「持有土地」的公司。公寓的直接產權持有依照**1979年《公寓法》**規範，屬於另一套獨立制度，允許外國人持有整棟大樓最多49%的面積比例，與本次土地稽查無關。
如果我已經透過泰國公司持有土地，現在該怎麼辦？
第一步是找獨立律師對整個持股架構做健檢。如果評估後發現架構有風險，律師通常會提出幾種改造方案，例如轉換為租賃權模式、引入真正參與經營的泰籍合夥人，或是出售土地但保留建築物的相關權利。
租賃權(leasehold)費用大概怎麼算？跟完全產權(freehold)差在哪？
租賃權提供最長30年的土地使用權，通常附帶兩次續約條款，但續約在法律上並沒有絕對保障。以租賃權方式出售的物件，價格通常比同等條件的完全產權物件便宜15%至30%。兩者最根本的差異在於：租賃權是「租」土地，完全產權才是真正「擁有」土地。
為什麼這波執法會在現在加強？
其實壓力從2022年就開始累積，當時泰國國會相關委員會就已經在討論渡假地區外國人大規模購地的議題。政治壓力、地價持續上漲，加上民眾對外資過度集中在精華地段的疑慮，種種因素加速了這次全面稽查的推動。
外籍公司董事會有刑事責任風險嗎？
會。依《外國人經商法》規定，經營法律禁止外國人從事的業務，最高可處3年有期徒刑。若被查出使用人頭股東規避法律規定，即構成違反該法。
這波稽查對普吉島、蘇美島的別墅市場會有什麼影響？
短期來看，部分業主可能選擇在收到強制令之前搶先出售，市場供給量可能因此增加。中長期而言，市場結構很可能朝租賃權模式與公寓產品傾斜，這也可能帶動這兩類產品的需求與價格上升。
買房前應該安排實地考察行程嗎？
強烈建議一定要。在泰國進行任何不動產交易之前，都應該親自到現場勘查物件、與當地律師會面，並就地核實所有相關文件的真實性。
給台灣買家的實務建議
這次審查橫跨36,277家公司、涵蓋16個府，規模之大足以說明這是一場系統性、長期性的政策轉向，而不是一次性的短期專案。對於長期關注泰國房產、尤其是普吉島市場的台灣投資人來說，訊號已經非常清楚：靠人頭公司架構買泰國地的時代正在收尾。及早調整持股架構的業主，能同時保住資產與心安；選擇忽視這個訊號的人，則可能面臨強制出售與刑事追訴的雙重風險。如果你正在評估手上物件的合規性，建議尋求熟悉泰國法規的專業團隊協助健檢，泰國房產團隊也樂於在你評估架構調整或尋找合規物件時提供協助。
資料來源：Thairath