如果你最近有在關注亞洲富豪的置產動向,應該會發現一個很有趣的現象:泰國有錢人正大舉撤出倫敦房地產,但這筆錢並沒有流回曼谷,而是跑去了東京和北海道的滑雪勝地二世谷(Niseko)。這波資金大風向的轉變,正在重新洗牌整個亞洲高端不動產市場,而普吉島,意外地成了東京和二世谷都難以匹敵的對手。
先講結論:如果你是想找一個租金報酬率高、入場成本相對低、又能長期穩定收租的地方,普吉島的條件其實比東京、二世谷都更亮眼。這不是行銷話術,而是把幾個關鍵數字攤開來比較就能看出的結果。
為什麼泰國有錢人開始「棄英倫、投日本」?
根據《The Nation Thailand》報導,泰國投資人正在縮減英國的房地產部位,主要原因是持有成本節節升高、加上英國政治局勢仍不明朗。相較之下,日圓走弱、法律制度穩定,加上東京市中心租金報酬率有 3.5%-4.5%,讓日本市場對這群資金格外有吸引力。
不過,如果把泰國的度假型房產市場跟日本放在同一張表上比較,會發現普吉島的高端物件在好幾個關鍵指標上都同時贏過東京和二世谷,而國際買家也已經注意到這一點。《Bangkok Post》報導指出,受全球局勢不穩定影響,豪宅買家的目光正更廣泛地轉向普吉島,尤其是阿聯酋、中東和中國買家,他們把普吉島視為長期布局據點,而不只是短期投機標的。
倫敦到底貴在哪裡?英國持有成本一次看懂
對亞洲投資人來說,倫敦的吸引力正在明顯褪色。非英國居民要額外負擔 2% 的印花稅附加稅(Stamp Duty Land Tax surcharge),如果是透過公司持有的高價值房產,每年還要繳納起徵點為 4,150 英鎊 的 ATED 年度稅。再加上脫歐後的監管不確定性、簽證政策收緊,倫敦市中心的租金市場也逐漸疲軟,整體算下來,持有成本墊高不少,獲利空間自然被壓縮。
東京房市:日圓走弱撐起的價格狂飆
根據日本不動產經濟研究所的資料,2024 到 2025 年間,東京 23 個特別區的新成屋價格上漲超過 20%,市中心每平方公尺的價格已經超過 15,000 美元。日圓兌美元在 2025 年一度貼近多年低點,對外國買家來說,進場成本確實變便宜了,但把租金收益換回美元或台幣時,匯率風險也跟著放大。
日本對外國人買地買房完全沒有限制,可以直接持有完整產權(freehold),不過購置稅大約是估定價值的 3%-4%,再加上登記規費。
二世谷:亞洲的「白馬山谷」,但旺季只有 4 個月
二世谷位於北海道,常被稱為「亞洲的霞慕尼(Chamonix)」,吸引來自香港、新加坡、澳洲的富裕遊客。過去五年,當地高端木屋(chalet)的價格已經翻倍,想進場高端物件,門檻大約要 50 萬美元 起跳。
但問題也很明顯:二世谷的旺季集中在 12 月到隔年 3 月,滿打滿算只有 4 個月,其餘時間出租需求大幅下滑,對追求穩定現金流的投資人來說,這是個不小的限制。
普吉島為什麼能同時打敗東京跟二世谷?
普吉島高端物件的每平方公尺均價落在 4,000-7,000 美元,大約只有東京的 2 到 3 分之一,但旅遊旺季卻長達 8-10 個月,租金收入自然更穩定、更可預期。由專業租賃管理公司代管的高端別墅,年化報酬率可達 6%-8%;有保證租金方案的公寓則約為 5%-7%,兩者都優於亞洲多數首都城市的行情。
把三個市場放在一起看,差異一目了然:
| 市場 | 每平方公尺均價 | 年租金報酬率 | 旺季長度 |
|---|---|---|---|
| 東京市中心 | 超過 15,000 美元 | 3.5%-4.5% | 全年穩定 |
| 二世谷 | 高端木屋起價約 50 萬美元 | 4%-6%(旺季) | 約 4 個月(12 月-3 月) |
| 普吉島高端物件 | 4,000-7,000 美元 | 6%-8%(別墅);5%-7%(公寓) | 8-10 個月 |
更關鍵的一點是:普吉島是少數外國人能以「永久產權」持有公寓單位(condominium freehold)的度假型市場,這在整個東南亞都算是稀有的制度優勢。
普吉島的國際買家結構,其實比想像中更穩固
根據近期市場數據,普吉島房地產有 62% 的需求來自泰國以外的買家,買家國籍橫跨 141 個國家。這代表普吉島的國際吸引力不是季節性的曇花一現,而是一個結構性、長期存在的現象。泰國目前也被列為亞洲外國直接投資不動產的前五大目的地之一。
對想在泰國置產的台灣買家來說,這個數字特別值得留意:你不是唯一在考慮普吉島的外國買家,而是加入了一個由中東、中國、阿聯酋等多元買家共同支撐起來的成熟市場。
常見問題 FAQ
泰國富豪為什麼要離開倫敦房市?
主要原因是總持有成本節節攀升。非英國居民的印花稅附加稅、ATED 年度稅、物業管理費用,加上倫敦市中心租金行情走軟,讓英國房產的獲利空間被壓縮。再加上脫歐後的監管不確定性與簽證政策趨嚴,吸引力自然大打折扣。
東京對亞洲買家的吸引力是什麼?
東京有透明的法律制度、穩定的租賃需求,加上日圓走弱降低了以美元計價的進場成本。城市也正在進行大規模基礎建設升級,支撐房價持續成長的動能。
普吉島和東京、二世谷相比,優勢在哪裡?
普吉島在三個面向都占上風:第一,租金報酬率更高(6%-8% 對比東京的 3.5%-4.5%);第二,出租旺季更長,一年最多可達 10 個月;第三,入場門檻明顯更低,品質不錯的公寓從 12 萬到 15 萬美元 就有機會入手。
外國人可以在日本買房嗎?
可以。日本對外國人持有土地和建築物沒有限制,購買流程相對透明,但需要透過持牌仲介和公證人辦理。購置稅約為估定價值的 3%-4%。
投資日本房產有什麼風險?
匯率風險是最主要的考量。如果日圓走強,新買家的進場成本會提高,但既有屋主換算成美元或台幣的租金收入反而會增加。另一個風險是地震帶來的相關保險成本。
普吉島的別墅出租能帶來多少報酬?
由專業團隊管理的高端別墅,扣除營運費用前的年化報酬率約為 6%-8%;有保證租金方案的公寓則約 5%-7%,兩者都優於亞洲多數首都城市的表現。
如果要去普吉島實地看房,行程該怎麼安排?
一般來說,3 到 5 天 的看房行程就足以涵蓋主要建案。建議提前在感興趣的區域附近訂好住宿,並事先與開發商約好會面時間。11 月到隔年 3 月 是最適合安排實地看房的季節,所有物件都方便前往查看。
資料來源:Bangkok Post
這波泰國資金從倫敦轉進亞洲的現象,不是一時的流行,而是一場結構性的資金重新配置。亞洲富豪追逐的是高報酬率、規則透明、營運成本低的市場,而在這幾項指標上,普吉島幾乎都能與東京並駕齊驅,甚至在租金報酬率上更勝一籌。對於想在資本增值與現金流之間找到平衡點的國際投資人來說,普吉島仍是這個區域裡數一數二的選擇。
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