如果你在普吉島或蘇美島透過泰國公司名義持有別墅土地，現在該問自己一個問題：這間公司經得起檢驗嗎？答案很直接：泰國商業發展廳（DBD）已從『口頭警告』轉為『實際執法』，最新統計顯示疑似人頭持股的新公司註冊數，從561家驟降至141家，跌幅高達75%。這不是紙上數字，而是直接關係到你名下資產是否合法的問題。
泰國到底在查什麼？75%暴跌的背後
泰國商業部（Ministry of Commerce）強調，141家這個數字只是冰山一角，並未涵蓋過去已經成立、至今仍在運作的數千家人頭公司結構。但趨勢已經很清楚：監理機關辨識人頭公司手法的能力大幅提升，愈來愈多申請案在註冊階段就被直接駁回。
這波清查有明確的政策依據。泰國商業發展廳（DBD）發布第2/2026號命令，自2026年8月1日起生效，目標就是堵住外國人透過人頭股東實質控制泰國公司的漏洞。新規定擴大了文件審查範圍，不再只是公司設立當下要交代清楚，日後每一次股權異動都要重新接受檢視。
除此之外，DBD另一組數據也值得注意：外資持股介於0.01%至49.99%之間的公司註冊數，在2026年第一季就下降了51%，而在2026年5月1日至31日這短短一個月內更暴跌65%。截至2026年年中，泰國預估約有119,000家公司落在這個「高風險」類別中，隨時可能被列為調查對象。
為什麼台灣買家特別需要注意？
泰國《外商經營法》（Foreign Business Act, 1999）規定，外國人在從事包括土地擁有等限制業務的泰國公司中，持股不得超過49%。人頭公司架構的設計目的，就是在表面上製造出符合這條門檻的假象,實際上外國投資人才是真正出資、真正掌控決策的一方。
市場估計顯示，普吉島與蘇美島（Koh Samui）約有40%至60%的別墅土地,是透過帶有人頭持股特徵的公司取得。這個比例相當驚人,也代表著這波清查絕非小範圍動作。泰國特別調查廳（DSI）近年來已在普吉島、甲米（Krabi）與素叻他尼（Surat Thani）等度假勝地省份加強稽查力道。
值得注意的是，泰國法院過去已多次判決強制出售土地，原因就是查明所謂的泰籍股東其實只是替外國實際控制人代持股份的人頭。而維持一間人頭公司的年度成本約在5萬至15萬泰銖之間,卻完全無法保證這個結構未來不會被認定違法,等於是每年花錢買一個不確定的風險。
觸法代價：最高關3年、罰100萬泰銖
根據《外商經營法》（FBA），使用人頭公司結構一旦被查獲，最高可處3年有期徒刑，並可併科最高100萬泰銖罰金。法院還可以額外下令強制出售相關土地。更重要的是,提供人頭身分的泰籍股東本人,同樣需要負擔刑事責任,並非只有外國投資人承擔風險。
泰國目前允許的合法置產管道有哪些？
泰國《土地法》（Land Code）第86條明文規定，外國人不得直接擁有土地所有權，這一點在2026年並未鬆動,目前也沒有任何修法討論真正進入實質推動階段。對台灣買家來說,合法可行的路徑主要有以下三種：
-
長期租賃權（Leasehold）：標準合約年期為30年，可續約兩次（也就是常見的30+30+30年模式）。土地向泰籍地主租用，但地上蓋的房屋可登記為外國人自己的資產。
-
公寓永久產權（Freehold Condo）：這是目前唯一能讓外國人取得完全所有權的房地產類型，前提是同一棟大樓的外資持有比例不能超過總樓地板面積的49%。資金必須從海外經由泰國銀行匯入，並取得外匯交易證明（FET Certificate）作為合法性佐證。
-
地上權 / 用益權（Usufruct）：屬於終身使用權性質，同樣需要在土地廳（Land Department）完成登記。
如果你目前手上就是一間人頭公司結構,是否該轉換成合法的租賃模式,需要視個案而定。轉換流程一般需要先由公司將土地出售給泰籍個人或實體，再簽訂租賃合約，整體費用（含稅金與律師費）約落在10萬至30萬泰銖之間。雖然有成本，但換來的是免除刑事風險，以及一個經得起檢驗、透明的所有權結構。
這波清查會不會影響公寓市場？
不會直接衝擊。永久產權公寓本來就是外國人完全合法的持有形式，不受這次人頭公司清查波及。反而可能出現一種間接效應：過去偏好透過人頭公司買別墅的投資人，未來可能轉向公寓作為更安全的替代選項，公寓市場需求或因此上升。
常見問題
什麼是泰國房地產交易中的「人頭公司」？
這是一種泰國法人架構，形式上由泰國籍人士持有51%以上股份，但實際出資與決策控制權掌握在外國人手中。這類安排中，掛名的泰籍股東通常沒有投入真正資金，也不參與任何經營決策。泰國法院將此認定為規避《外商經營法》的手段。
我名下已經成立多年的人頭公司，還會被追查嗎？
會。泰國商業部已明確表示，目前公布的統計數字並未涵蓋所有既存的人頭公司結構。DSI與土地廳隨時都可以對現有公司展開調查，特別是遇到股東變更、資產出售，或第三方檢舉時，風險會顯著升高。
外國人在泰國買別墅，合法的做法是什麼？
最常見的工具是長期租賃，標準合約年期30年，並可續約兩次。土地向泰籍地主承租，但地上建物可登記為外國人自己的財產。另一個選擇是用益權（usufruct），屬於一種終身使用登記權，同樣需經土地廳登記。
外國人可以在泰國取得公寓的完全產權嗎？
可以。只要該棟大樓的外資持有比例不超過總樓地板面積的49%，外國人就能以完全永久產權方式持有公寓單位。資金必須從海外經由泰國銀行匯入，並取得外匯交易證明（FET Certificate）作為合法憑證。
該找什麼樣的律師來檢視自己的持有結構？
建議選擇具備泰國律師公會（Thai Bar Association）執照，並且有土地法實務經驗的律師，同時要確認對方與販售人頭公司方案的業者沒有利益關係。一般來說，初步諮詢加上所有權結構審查，費用約在1萬5千至3萬泰銖之間。
這波75%的暴跌並不是單一事件，而是泰國監理體系系統性升級的一部分。泰國當局正投入數位工具進行公司結構分析，跨部門資料互通共享，同時回應國內的政治壓力。如果你的資產目前正透過人頭公司架構持有，現在就是委託法律專家進行資產審查的時機，而不是等到稽查真的上門才開始緊張。透過泰國房產這類熟悉當地法規的顧問團隊,及早釐清持有結構,才能真正安心投資。
資料來源：Thailand Business News