曼谷、普吉都在查:台灣買家該擔心嗎?
如果你正考慮在泰國置產,或已經透過泰國公司持有一棟別墅,這篇文章你一定要看完。泰國當局目前正調查33棟豪宅,總值高達12.7億泰銖(約3,500萬美元),懷疑買家透過「人頭持有架構」規避外國人不得直接持有土地的法律限制。這波稽查不是單一事件,而是泰國政府對灰色地帶正式宣戰的訊號。
對長年依賴「泰籍人頭公司」持有別墅的外國投資人(其中不乏台灣買家)來說,這已經不只是新聞標題,而是一個必須馬上重新盤點資產架構的警訊。
所謂「人頭持有」,操作方式很簡單:外國買家在泰國成立一間泰籍公司,名義上由泰國籍股東持有多數股權(通常是51%以上),但實際出資、決策與受益人其實是外國買家本人。這種做法在泰國房地產市場行之有年,幾乎是公開的秘密,但2026年開始,泰國政府已經從「口頭警告」正式進入「實質執法」階段。
一句話看懂這次稽查在查什麼
根據《The Nation Thailand》報導,這次調查鎖定的是33棟豪宅,總值12.7億泰銖,主要集中在曼谷的Pattanakarn與Krungthep Kreetha兩個區域。調查對象是「人頭公司」用來規避泰國禁止外國人直接持有土地規定的架構,而非合法的公寓自有產權(freehold)交易。
泰國《土地法》第86條明文規定,外國籍人士不得直接持有土地。一旦被查獲透過人頭架構持有,依《外商經營法》(Foreign Business Act)可面臨資產沒收、罰款最高2萬泰銖,以及刑事起訴。
值得注意的是,南部另一波稽查行動同步展開,範圍涵蓋普吉島、攀牙(Phangnga)與喀比(Krabi),已逮捕48人,查扣資產約10.5億泰銖,涉及土地89筆。
對還在猶豫該用什麼方式合法持有的買家,目前有兩條清楚的合法路徑:一是購買外國人持有配額內(最高49%)的公寓自有產權;二是透過**30年租賃權(leasehold)**並附帶續約選項來取得土地使用權。這次稽查完全不影響公寓市場的正常交易。
調查規模與關鍵數字一次看
- 調查範圍:這次鎖定的是「有土地的獨棟別墅」,不是公寓大樓單位,因為法律衝突的核心正是「外國人不得直接持有土地」,公寓自有產權則不受影響
- 平均涉案物件價值約為3,850萬泰銖(約合107萬美元),顯示這次稽查主要瞄準高端別墅市場,而非一般住宅
- 調查行動由泰國**土地廳(Department of Lands)與特別調查廳(DSI)**共同主導
- 南部普吉、攀牙、喀比的同步行動出動超過500名官員,核發40張逮捕令,執行13張搜索令,最終逮捕48名嫌疑人,其中27名泰籍、21名外籍,國籍涵蓋以色列、法國、波蘭、瑞士、英國、荷蘭、俄羅斯與南非(資料來源:《Bangkok Post》與《The Phuket News》)
- 早在2025年,泰國就已經開始收緊對「有外資股份的泰籍公司」的審查,透過商業發展廳(DBD)系統加強股東身分驗證
- 市場估計,普吉島高達70%由外國人持有的別墅都是透過某種形式的人頭架構持有,這個比例相當驚人
- 只要一個建案的外國人持有比例不超過49%,外國人就能合法持有公寓的自有產權(freehold)
- 30年租賃權(可續約)是目前泰國法律明確承認的持有方式,不存在被沒收的風險
常見問題:台灣買家最想知道的答案
什麼是泰國的「人頭持有架構」?
外國買家成立一間泰籍公司(Thai Co., Ltd.),名義上由泰籍股東持有51%股權,實際上這間公司出資購買土地與房屋,但真正的控制權與利益都歸屬於外國股東。泰國法律將這種安排視為規避《外商經營法》與《土地法》的違法行為。
使用人頭架構會受到什麼處罰?
依《外商經營法》(1999年),罰款最高可達100萬泰銖,並可能面臨最高3年有期徒刑。此外,《土地法》規定違規事實一旦被查獲,必須在180天內強制出售該土地,若逾期未售出,土地將直接收歸國有。
用人頭架構買的別墅,真的可能會被沒收嗎?
會的。一旦違法事實成立,法院可下令在六個月內強制出售該物件,若找不到買家,資產就會被沒收充公。這不是理論上的風險,而是已經發生過的真實案例:2024年蘇美島(Koh Samui)就有多棟別墅因此被查扣。
外國人到底該怎麼合法買到有土地的房子?
目前最常見也最安全的做法是租賃權(leasehold):租用土地30年,並享有再續約兩次的權利,而地上建物本身則可以直接登記在你自己名下。另一條路是透過真正有實際營運、非人頭性質的泰籍公司,並搭配合法的泰籍合夥人,不過這條路對法律協助的要求非常高,務必謹慎評估。
這波稽查會不會影響公寓市場?
不會。外國人本來就享有合法持有公寓自有產權(freehold)的權利,只要建案中外國人持有比例不超過49%即可,這項機制明訂於《公寓法》(Condominium Act),與這次針對人頭架構的稽查完全無關。
泰國哪些地區風險最高?
普吉島、蘇美島、芭達雅與華欣是外國人持有豪華別墅最密集的區域,自然也是人頭架構分布最密集、這次執法行動最集中的地方。
現在到底還適不適合在泰國置產?
只要持有架構合法,絕對值得。公寓市場依然完全開放,曼谷的租金報酬率一般落在5%至7%之間,普吉島若交由專業團隊代管,報酬率甚至可達8%至10%。關鍵不在於買不買,而在於是否找到有牌照的專業律師,並徹底避開灰色架構。這也是像泰國房產這類在地服務團隊,近年不斷提醒台灣買家的重點。
如果我已經透過人頭架構持有物件,現在該怎麼辦?
建議立刻諮詢專精土地法的泰國律師。可行的選項包括:將公司架構調整為合規形式、轉換為租賃權持有,或是趁稽查尚未擴及你所在的區域前,提前出售該物件。
買房前要怎麼確認持有架構是合法的?
最保險的做法是委託與賣方毫無利害關係的獨立律師進行法律審查,確認泰籍股東是真實存在、有可查證收入來源的自然人,並確認該公司確實有實質營運與正常納稅紀錄,而非單純的空殼人頭公司。
這次稽查會不會影響泰國的別墅價格?
短期內,部分屋主可能會為了在稽查擴及自己所在地區之前脫手,選擇提前拋售,這可能導致二手市場供給增加。對願意以租賃權形式承接、且能接受議價空間的買家來說,這反而可能是一個進場的機會。
這不是危機,而是市場走向透明化的必經過程
目前的情勢並非市場崩盤前兆,而是一次遲來的市場正常化。泰國正穩步邁向更透明的房地產交易環境,而那些一開始就依法規劃持有架構的投資人,反而會是最大受益者。2026年最清楚的一條原則是:交易架構是否合法,遠比房價本身更重要。在法律諮詢上省小錢,最後可能賠上整筆投資。
資料來源:The Nation Thailand